Types d'investissements immobilier
Investissement immobilier LMNP locaux industriels
LES PRINCIPAUX TYPES D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS
Rapide survol des principaux types d’investissements immobiliers en fonction de vos objectifs et de votre situation.
La résidence principale (RP)
Il est fondamental lors du déroulement de sa carrière de pouvoir acquérir sa résidence principale.
En effet lors du départ à la Retraite on constate généralement une perte de revenu significative (de 30 % à 70 %) et le financement de la résidence principale devrait dans l’idéal être terminé au moment du départ à la Retraite, c’est pourquoi ce devrait être le premier achat immobilier avant toute recherche d’investissement.
Être propriétaire de sa résidence principale c’est donc un investissement pour l’avenir et cela rassure votre banquier.
C’est la solution la plus simple
Peu de chose à faire si le bien est confié à un gestionnaire.
La rentabilité est faible
L’imposition est élevée, notamment avec la CSG à acquitter.
L’emprunt est souvent une bonne solution pour acquérir le bien.
Les charges peuvent être élevées
Attention également d’investir dans une zone avec un réel marché locatif.
- Vous Devenez Propriétaire d'un Bien Neuf éligible
- Votre Bien est obligatoirement Loué 6, 9 ou 12 ans.
- Vous bénéficiez d’un crédit d’impôts jusqu'à 21% du Prix, plafonné à 63.000€!
- Vous Protégez votre Famille Par l’assurance décès invalidité incluse dans le crédit immobilier, en cas de problème grave, l’assurance rembourse à la banque la totalité du crédit.
- Préparez votre Retraite :
L’Immobilier vous offre à la fois: un capital (la valeur du bien) et une rente (le loyer), c’est à dire un revenu complémentaire.
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- Fiscajlement vous conseillons l’option réel simplifié qui vous permettra d’amortir le prix de votre appartement
- Il demande peu de travail de gestion, mais il faudra tout de même prévoir le renouvellement et l’entretien du mobilier.
- Recours à un comptable recommandé.
- La rentabilité est plus intéressante qu’un bien nu,
- L’intérêt principal est de profiter des avantages fiscaux du LMNP (loueur meublé non professionnel) et notamment l’amortissement du bien
- Fiscalement intéressant
Cela signifie que votre bien est géré par un gestionnaire ou l’exploitant de la résidence. Vous signez avec lui un bail commercial. Il est en quelque sorte votre locataire qui sous-loue votre bien.
Pourquoi investir dans une résidence de services ?
Le secteur de la résidence de services attire de nombreux investisseurs particuliers en quête de revenus supplémentaires défiscalisés. Investir dans une résidence de services vous libère de tout souci de gestion au quotidien.
Que votre appartement soit occupé ou non vous percevez tout de même votre loyer.
L’exploitant aura pour mission de trouver des locataires et prendra à sa charge les travaux en fonction du bail dans le cadre des articles 601et 605 du code civil.
Il devra veiller au bon fonctionnement de votre bien et y assurer les frais liés, exemple typique : remplacer un meuble défectueux, assurer l’entretien des locaux….
Pour être éligible au label de résidence de services et bénéficier du remboursement de la TVA, il faut qu’au-moins trois des quatre services ci-dessous soient proposés :
Comment faire le choix du bien ?
Quand vous achetez un bien, pensez à sa revente. Votre investissement dépendra de plusieurs critères qu’il faut observer. Il n’y a pas d’ordre établi dans la sélection. Votre choix peut dépendre d’abord de la thématique : personnes âgées, étudiants… selon vos convictions sur l’évolution de ces marchés, la zone géographique selon vos attaches pour telle ou telle région etc. Mais le critère, de loin le plus important, est la qualité du gestionnaire notamment sa santé financière pour éviter les problèmes de paiements, ou encore ceux liés aux éventuelles modalités de renouvellement du bail.
Ce qu’il faut retenir :
• Le bail initial vous garantit un loyer pendant une durée minimale de 9 ans.
• Un effort d’épargne maîtrisé durant toute la durée du bail initial. Si vous achetez à crédit n’oubliez pas qu’il sera financé pour 70 à 80% par les loyers qui vous seront versés.
• Remboursement de la TVA
• Une fiscalité très favorable avec des revenus locatifs quasiment nets d’impôt grâce au dispositif de l’amortissement.
La location courte durée ou location saisonnière
Elle est très à la mode depuis quelques années. C’est le principe du « AIRBNB » qui en est un des acteurs les plus connus.
- C’est un investissement très rentable pour l’instant, mais relativement incertain dans le temps (changement de législation, taxes supplémentaires, etc)
- Possibilité de repasser sur une location meublée classique à tout moment
- Génère un cashflow mensuel important
- Demande une bonne organisation, et pas mal de temps si vous gérez tout vous-même (ménages, changement de draps, check-in – check-out, etc). C’est un vrai job d’appoint, mais qui peut en valoir la chandelle.
- Dans les grandes villes, c’est un moyen de générer un vrai salaire chaque mois grâce à l’immobilier
- La location saisonnière à le double avantage, de vous créer un patrimoine et une rente sur le long terme, tout en dégageant des bénéfices importants immédiatement
- Le prix d’entrée est abordable même pour un étudiant (et même avec un crédit conso ou un prêt étudiant)
- Ne demande pas ou vraiment peu d’entretien, travaux etc.
- Bien qu’un turnover potentiellement plus important, ce type de contrats est facile à gérer même sans régie
- Offre rarement de bons rendement
- Demande peu d’entretien (tous les travaux d’entretien et d’amélioration sont à la charge du locataire). Vous louez « des murs » uniquement.
- Un risque de vacances locative limité si vous faites appel à un professionnel pour retrouver un locataire.
- On différenciera principalement les locaux commerciaux (fonds de commerces), les bureaux et les locaux industriels.
Vous désirez plus de précision :
